Investice do nemovitostí – návod také pro začátečníky

investice-do-nemovisti-2021

Investice do nemovitostí je jeden z mála bezpečných a racionálních způsobů, jak zhodnotit úspory. Avšak nemovitosti nemusí být automaticky zlatým dolem. Vyplatí se investice do nemovitostí? Jaká je návratnost investice do nemovitostí? A jak je to s investicí do nemovitostí v zahraničí?

Ceny nemovitostí rychle rostou už několik let. Ani růst cen nemovitostí však neoslabil poptávku po bytech jakožto investičním nástroji. Investiční nemovitost může přinést daleko lepší zhodnocení než spořicí účet, termínované vklady či stavební spoření. Nemovitosti v žádaných lokalitách se i přes vysoké ceny prodávají téměř okamžitě.

Na první pohled by se mohlo zdát, že investice do nemovitostí je snadná a může skončit jedině úspěchem. Tak jednoduché to ovšem není. Člověk musí mít patřičné znalosti, aby mohl úspěšně investovat do nemovitosti a své peníze zajímavě zhodnotil.

navratnost-investice-do-nemovitosti
Kvalitní nemovitosti v žádaných lokalitách se prodávají okamžitě. K úspěšné investici do nemovitosti jsou však třeba potřebné znalosti.

V tomto článku se čtenář mimo dozví, proč investovat do nemovitostí, jak vybrat vhodnou nemovitost (výběr lokality, dispozice aj.), na co si dát pozor u investice do cizí nemovitosti, jak poznat vhodnou dobu k nákupu nemovitostí a také přínosné informace o investicích do nemovitostí v zahraničí.

Investice do nemovitostí pro začátečníky

Investování do nemovitostí se bez znalostí neobejde, proto by měl být každý začátečník obezřetný. Zájemce o investice do nemovitostí by měl vědět, že nákup investiční nemovitosti za účelem získání příjmu z pronájmu může být riskantní.

Zkušení investoři mohou mít dluhy jako součást své investiční strategie v portfoliu, ale běžný člověk by se jim měl vyhnout. Pokud zájemce o investice do nemovitostí má nezaplacené úvěry z dřívější doby, pak koupě nemovitosti k pronájmu nemusí být tím správným krokem.

Podle odborníků je opatrnost klíčová a člověk by se neměl dostávat do situace, kdy bude chybět hotovost na splátky dluhu. Vždy musí mít finanční rezervu.

„Člověk musí mít jasný osobní finanční plán. Nákup investičních bytů s předpokladem, že všichni nájemníci budou řádně platit a že nemovitost bude automaticky zlatým dolem bez potřeby dalších investic nebo další práce, není v souladu s realitou,“ vysvětluje Robert Novoměstský, investiční analytik Freedom Financial Services. 

Také je třeba vědět, že kupující si obvykle musí zajistit alespoň 20% zálohu, aby získal hypotéku. Ovšem čím vyšší zálohu zaplatí ze svých prostředků, tím lépe.

Pokud zájemce o investici do nemovitostí zvažuje nemovitost pronajímat, měl by si uvědomit, že být pronajímatelem vyžaduje širokou škálu dovedností, jako je znalost právních základů při pronájmu bytu či domu, případě schopnost dokázat opravit závady nemovitosti nebo opravu zajistit.

TIP: Kdo již do nemovitosti investoval, může své portfolio rozšířit a díky opPORTUnity nebo Portu Gallery investovat třeba do akcií či unikátních sběratelských předmětů.

Jak investovat do nemovitostí – přímé a nepřímé investice

V zásadě existují dvě hlavní možnosti investic do nemovitostí. Jedná se o přímé investice do nemovitostí, kdy investor nakupuje fyzické nemovitosti jako jsou byty, pozemky, chaty a domy.

Druhou možností jsou nepřímé investice do nemovitostí prostřednictvím např. nemovitostních fondů, nemovitostních dluhopisů, crowdfundingu aj.

Přímé investice do nemovitostí

Přímé investice do fyzických nemovitostí jsou považovány za vhodnou investici zejména v období s nízkými úrokovými sazbami. Zvyšování úrokových sazeb, nájmů a mezd tlačí ceny nemovitostí nahoru.

Fyzickou nemovitost si investor kupuje ze dvou důvodů – vlastní bydlení či pronájem. Rozhodne-li se investor v nemovitosti bydlet, ušetří na nájmu a ochrání investované peníze před inflací. V tomto případě se však nejedná tak úplně o investici.

investice-do-nemovitosti-2
Přímá investice do nemovitostí může být za účelem vlastního bydlení či pronájmu.

Druhou možností, jak investovat do nemovitosti, je koupit investiční byt na krátkodobý či dlouhodobý pronájemJeho cena v čase poroste a majitel bude pravidelně inkasovat příjem navíc. 

Společně například s investicemi do zlata jsou nemovitosti považovány za jedny z nejbezpečnějších a nejstabilnějších.

Přímé investice do nemovitostí mají jednu nespornou výhodu. Vždy je zde možnost prodeje nemovitosti a obzvláště v dnešní době to jde celkem rychle. Naopak třeba v případě investice do dluhopisů často nebývá žádná možnost dřívějšího ukončení.

Stanovit přesnou návratnost investování do nemovitostí je těžké, neboť je třeba vzít v úvahu řadu faktorů. Odborníci uvádějí, že návratnost může být okolo 20 let a cca 5 % ročně.

Investice do nemovitosti s dlouhodobým pronájmem

Proč se vlastně o investice do nemovitostí zajímat? Mohlo by se zdát, že investiční nemovitost lze poměrně jednoduše dlouhodobě pronajímat. Může to to tak být, ovšem je třeba si dát pozor na několik skutečností.

Zásadně zkomplikovat situaci může v první řadě sám nájemník. Najít někoho spolehlivého, platícího, kdo nezdemoluje byt, nebude mít žádné nebo alespoň ukázněné domácí mazlíčky a bude dobře vycházet se sousedy, totiž může být dost velký oříšek.

investovani-do-nemovitosti-5021429
Investice do nemovitosti s dlouhodobým pronájmem se může změnit v noční můru, pokud investor narazí na neplatícího a problémového nájemníka.

Dostat neplatícího či neukázněného nájemníka pryč z bytu stojí velké úsilí a často i peníze. Investor se snadno může dostat do mínusu.

Ačkoliv je dnes po bytech poptávka, může se stát, že do svého bytu majitel nesežene nájemce několik měsíců. Takový výpadek se může dost prodražit.

Investici do nemovitosti nelze plánovat jako nájem mínus splátka hypotéky rovná se zisk. Vždy je třeba počítat s vedlejšími výdaji.

Každý zájemce o investice do nemovitosti musí dále vědět, že je třeba platit daně z nemovitosti (a v případě pronajímání zase i daně z pronájmu). Také hradit poplatek katastrálnímu úřadu a poplatky spojené s hypotékou. Většina začínajících investorů asi bude potřebovat pomoct od profesionálních poradců nebo účetních, což bude znamenat další čas a náklady.

Mimo to je vhodné si platit pojištění nemovitosti a domácnosti. Určitě není od věci odkládat si peníze bokem na případné rekonstrukce či opravy (nečekané výdaje). Vždy se může objevit nějaká mimořádná událost – například poškození střechy větrem nebo prasklé potrubí, které zničí podlahu v kuchyni.

Doporučuje se plánovat na tyto typy nákladů rezervu ve výši 20 až 30 % příjmů z pronájmu.

Investice do nemovitosti s krátkodobým pronájmem

Krátkodobým pronájmem je pronajímání bytů či domů jen na několik dnů či týdnů. Obvykle turistům, studentům nebo pracujícím na služebních cestách. Nejčastěji to bývají takoví zájemci, kteří hledají větší soukromí než v hotelu anebo nižší cenu. Každý jistě zná platformu Airbnb nebo Booking, pomocí nichž lze investiční nemovitost krátkodobě pronajímat.

prime-investice-do-nemovitostii-1079156
Ke krátkodobému pronájmu se nejvíce hodí menší byty či apartmány historických centrech měst.

Ke krátkodobému pronájmu jsou z hlediska investice do nemovitostí vhodné zejména menší byty či apartmány v historických centrech měst. Výhodou krátkodobého pronajímání je, že byt může občas majitel využívat i sám nebo se může kdykoliv rozhodnout, že s pronájmem skončí.

Je potřeba však počítat s tím, že krátkodobé pronájmy bývají náročnější na obstarávání, údržbu a nemusí být zajištěna plná obsazenost.

Nepřímé investice do nemovitostí

Nepřímé investice do nemovitostí bývají jednodušší a vyžadují nižší vstupní kapitál. Jak investovat do nemovitostí bez námahy a v jakékoliv výši? Možností mohou být nemovitostní fondy.

Funguje to tak, že fond koupí zpravidla kancelářské budovy, sklady nebo bytové domy, které se následně pronajímají. Investoři pak získávají odpovídající podíl na příjmu z nájmů nemovitostí. Tato varianta je skvělá zejména pro ty investory, kteří nedisponují dostatečným kapitálem k nakupování fyzických nemovitostí.

Mimo klasické nemovitostní fondy existují také akciové nemovitostní fondy. Takové investice jsou více rizikové, obchodují se přes brokera, jsou velmi rychlé a levné. S investicí do nemovitostí a fondů pomůže také investiční platforma Portu.

investice-do-nemovitosti-s-dlouhodobym-pronajmem-7187899
Možností, jak investovat do nemovitostí, mohou být nemovitostní fondy. Investor tak dostává podíl na příjmu z pronájmů.

Další variantou investice do nemovitostí jsou dluhopisy. Jejich výhodou je předem pevně stanovený úrok, který bývá vyplácen měsíčně, čtvrtletně nebo ročně. Nevýhodou naopak je pevně daná doba splatnosti, kterou nebývá možné v průběhu změnit.

Novodobým způsobem získání financí na různé produkty je crowdfunding. Přes peer-to-peer platformy jako je např. Zonky skupiny PPF, lidé poptávají zdroje, za jejichž případné zapůjčení dostává investor úrok. Tyto půjčky mohou směřovat i do nemovitostí.

Crowdfunding vzbudil zájem i u tradičních českých bank. Například Komerční banka si kouoila podíl v Upvestu, který už tři roky nabízí crowdfunding developerských projektů. A Česká spořitelna vstoupila do Investownu, který chystá investice do pronájmů.

Výhodou je, že se jedná o relativně rychlý a jednoduchý způsob vydělávání, kdy není třeba tak velký kapitál jako pro nákupy celých nemovitostí. Nevýhodou může být vyšší rizikovost.

Nejdůležitěji faktory při hledání investiční nemovitosti

Při investici do nemovitostí je třeba věnovat patřičnou pozornost těmto faktorům.

Dispozice nemovitosti

Poptávka po nájemních bytech silně převyšuje nabídku, zejména ve velkých městech. Chce-li zájemce investovat do nemovitostí, pak by měl vědět, že nejčastěji se poptávají menší byty. Vyplatí se investovat do 1+1, 2+kk nebo 2+1 a tyto byty bývají na realitním trhu nedostatkovým zbožím.

investice-do-cizi-nemovitosti
Kdo chce investovat do nemovitosti, měl by se poohlížet po bytech o dispozici 1+1, 2+kk nebo 2+1.

Do menších bytů se stěhují zejména mladí lidé, studenti nebo lidé, kteří dojíždějí do města za prací a na víkend se vracejí do svých domovů. V současné době stačí menší byt i většině rodin, a to nejen z finančních důvodů.

Podle údajů M&M Reality se běžné nájemné v pražském panelovém bytě 2+kk s rozlohou necelých 50 metrů čtverečních od roku 2015, kdy se pohybovalo okolo 9 500 korun, vyhouplo k dnešní horní hranici až na 15 tisíc korun.

Výběr lokality

Lokalita je velmi důležitá a je třeba věnovat výběru lokality dostatek času. Kde se nejvíce vyplatí investovat do nemovitostí? Zpravidla se upřednostňují větší města a lukrativnější oblasti, jelikož si tím investor zajistí lepší obsazenost. Budou se mu lépe hledat nájemníci, má šanci získat vyšší nájemné a v budoucnu také snadněji nemovitost prodat.

Při výběru lokality je vhodné zkoumat občanskou vybavenost jako jsou parky, nákupní střediska, restaurace, kina, školy či školky. Čtvrť s nízkou mírou kriminality, dostupností veřejné dopravy a rostoucím trhem práce může znamenat větší počet potenciálních nájemníků.

mikro-investice-do-nemovitosti-2726729
Při výběru lokality je třeba zkoumat občanskou vybavenost a dostupnost MHD.

Všechny shora uvedené faktory ovšem zpravidla bývají vykoupeny daleko vyšší kupní cenou.

Při výběru lokality investiční nemovitosti by měl investor také myslet na to, že čas od času se bude muset o nemovitost starat, takže by neměla být stovky kilometrů od jeho bydliště. Pokud není majitel schopen se o nemovitost starat osobně, měl by mít správce, který bude v případě potřeby k ruce.

Hypotéka, nájem a cena

Zatímco u investování do akcií se obecně nedoporučuje brát si úvěr, u nemovitostí je to naopak. Hypotéky jsou skvělým a často využívaným nástrojem.

V minulých letech byly hypotéky kvůli nízkým úrokům velmi výhodné, ovšem se stoupající inflací rostou i úrokové sazby a hypotéky mohou začít zdražovat. Nakonec může být celá hypotéka příliš drahá a banka ji žadateli nedá kvůli podmínkám, které pro jejich získání doporučuje ČNB.

Je tedy nutné mít alespoň nějaké vlastní zdroje. Nejběžnější jsou hypotéky ve výši 70, 80 a 90 % z ceny nemovitosti.

jak-investovat-do-nemovitosti-1349062
Při investici do nemovitosti je nejlepší, pokud má investor vlastní prostředky.

Dále je na místě mít dostatečnou finanční rezervu. V průběhu nákupu, rekonstrukce nebo i pronajímaní se mohou objevit problémy, které nelze předem předvídat a investor by se mohl dostat do potíží.

Před tím, než se člověk rozhodne pro investici do nemovitosti pomocí hypotéky, měl by si také spočítat, zda mu celou splátku hypotéky pokryje nájem. Také je třeba počítat s provozními výdaji, které u nové nemovitosti budou činit 35 až 80 % hrubého provozního příjmu.

Návratnost investice do nemovitostí

Při nákupu investiční nemovitosti je nejlepší, pokud má investor vlastní prostředky. Jen tak si zajistí pravidelný pasivní příjem a má šanci se stát rentiérem. Pokud investuje do nemovitosti s pomocí úvěru, experti doporučují, aby z vlastních zdrojů zaplatil minimálně 50 procent kupní ceny.

Navíc by měl disponovat i likvidní rezervou. Investor musí počítat s tím, že mu nájemník může odejít a že bude muset pokrýt náklady na úvěr, na fond oprav, energie atd.

Pokud se má jednat o výhodnou investici, doporučuje se, aby investoři počítali s návratností formou pronájmů maximálně patnáct let.

V případě bytu, který stojí 4 miliony korun, by mělo být možné stanovit nájem na 22 tisíc korun. Takto by bylo dosaženo výnosu kolem 7 procent.

Obecně lze říci, že roční výnos okolo 7 procent je skvělou investicí. Velmi dobý je i výnos okolo 5 procent.

Více o návratnosti investice do nemovitostí či jak na investici do nemovitostí se lze dozvědět v tomto článku.

Investice do nemovitosti v zahraničí

Vidina vlastní nemovitosti u moře nebo v Alpách je dost lákavá. Pokud je ovšem investor začátečníkem, neměl by se do investic do nemovitostí v zahraničí bezhlavě pouštět, ať je nabídka jakkoliv atraktivní.

investice-do-nemovitosti-v-zahranici-8269663
Začátečníci by se měli investicím do nemovitosti v zahraničí vyhýbat. Taková investice spolu přináší spoustu nároků.

Zahraniční investice je třeba dobře vybírat, znát místní právní požadavky, daňové prostředí a v neposlední řadě také mentalitu lidí v dané zemi a lokalitě.

Proč  investovat úspory do nemovitosti v zahraničí? V mnoha zemích lze získat vyšší výnosy z nájmu než v ČR a diversifikovat své portfolio, pokud již investor vlastní nějaké nemovitosti v ČR.

Při investování do nemovitostí v zahraničí se však v zásadě vyplatí věnovat pozornost stejným aspektům jako při nákupu doma. Hlavní je zvážit předpokládaný způsob užívání nemovitosti a nezapomenout, že s užíváním domu nebo bytu jsou spojené také pravidelné poplatky.

Shrnutí

Dlouhodobě platí, že nemovitosti jsou dobrým uchovatelem hodnoty investovaných prostředků a cestou, jak zúročit peníze. Investice do nemovitosti je stabilní a tím pádem dlouhodobá záležitost.

Poptávka po nemovitostech na prodej i pronájem je stále poměrně silná, přesto je potřeba mít realistická očekávání.

Stejně jako u každé investice, ani u pronájmu nemovitosti hned nepřichází velká měsíční výplata. V prvních letech si naopak nemovitost vyžádá celou řadu dalších investic.

Návratnost investice do bytu nebo domu ovlivňuje výše nájmu i to, jak rychle se daří najít nové nájemníky. S tím souvisí také technický stav nemovitosti nebo lokalita. Výběr špatné nemovitosti může být katastrofální chybou.

U své první pronajímané nemovitosti je potřeba zvážit všechny uvedené faktory, příp. spolupráci s někým zkušenějším. Pomoci mohou např. realitní kanceláře.

TIP: Pokud již někdo investoval do nemovitostí, měl by zvážit investici do investičního stříbra nebo kryptoměn. Tímto způsobem může diversifikovat své portfolio a ochránit peníze před narůstající inflací.

© 2021 Vpenize.cz | Nakódoval Leoš Lang